Voy a jugar a pegar aquí las notas que voy tomando de 'Escaping the housing trap, the Strong Towns response to the housing crisis'
Empezando con cuál es la crisis actual: la inasequibilidad de la vivienda o falta de vivienda asequible.
😬 Según U.S. Bureau of Census en 2022, la mitad de los estadounidenses dedicaban el 30 % de sus ingresos al alquiler.
Uno de cada siete niños nacidos entre 1998 y 2000 en las grandes ciudades estadounidenses han experimentado al menos un desahucio entre los 0 y 15 años, producido por la incapacidad de sus padres de hacer frente al alquiler.
Cuando la sociedad conversa sobre la crisis de la vivienda, con frecuencia se tienen diálogos disfuncionales y absurdos porque, aunque se quiere que la vivienda sea asequible, también se quiere que la propiedad no se devalúe. Lo cual es un imposible. Si la vivienda es accesible, el precio es bajo.
Pero en Estados Unidos, la sociedad está dividida. El 43 % de los estadounidenses quieren que los precios de las viviendas de su entorno aumenten, mientras que el 41 % quieren verlos bajar.
«Somos la primera cultura que se encuentra con que tiene una falta crónica de vivienda»
Hace un siglo, algo como la 'falta de vivienda' no tendría sentido. Compras los ladrillos y construyes. Sin embargo, hemos construido un marco normativo tan estricto que, por un lado, no permitimos la auto-edificación; y, por otro, no permitimos la construcción de vivienda asequible. El resultado es que la vivienda se ha convertido en un lujo.
Las ciudades han crecido históricamente mediante un efecto de disco de Petri (Petri-dish effect), orgánicamente desde un núcleo cada vez más valioso a medida que más periferia lo convertía en lugar de paso hacia otros lugares.
Decimos 'valor' y pensamos en 'dinero', pero ese valor no es únicamente económico, y tradicionalmente es relativamente nuevo.
Desde que tenemos registros fiables, podemos atribuir un valor monetario a ese 'valioso', aunque este patrón existía mucho antes de la invención de la moneda, el nacimiento del capitalismo y la ligadura entre el valor del suelo y la fiscalidad.
Cabe destacar que en USA este modelo ya no es tan válido, dado que las ciudades no son céntricas, y a veces ni siquiera son policéntricas, y de 'urbe' tienen poco. Se trata de extensiones residenciales sin centro que se extienden de horizonte a horizonte, y donde 'lo más caro' es 'todas partes a la vez'.
En 1948, el promotor J.C. Nichols reformuló el urbanismo americano actual. Este no cometería el "error del pasado" de permitir que la ciudad creciese de forma orgánica, sino que confiaría el desarrollo a un modelo que tituló 'Planificar para permanecer' (planning for permanence). En un discurso con tonos belicistas que abría con un «somos los hombres que lidearán el ataque [contra el urbanismo orgánico]», imaginó una forma de construir de forma que los vecindarios fuesen construidos de una tacada y en su estado final, entregando de forma instantánea su promesa última, un modelo residencial estático.
Diseñó el fracaso actual.
Cuando una ciudad crece de forma incremental, un barrio madura a través de un proceso que incluye el declive y la reurbanización. Esto es una característica, no un defecto, pero Nichols lo describió como una "tragedia". Nichols fue uno de los fieras que diseñaron la implementación de la zonificación.
En la práctica, el zoning que regulaba los diferentes «usos no deseados» implicaba dejar fuera a determinado tipo de personas. Los primeros códigos de zonificación dejaban explícitamente fuera a personas pobres, minorías raciales e inmigrantes
La Asociación Nacional de Protección frente al fuego publicó en 1913 el Código de Salidas de Edificios (Buildings Exits Code), reformándolo nuevamente en 1927. Esta asociación estaba formada por múltiples compañías aseguradoras, un fabricante de tuberías y unos pocos instaladores de rociadores de agua (sprinkler).
Me han hecho una pregunta directa muy interesante. "¿Por qué las ciudades planificadas son menos resilientes que el crecimiento orgánico?". Veamos esta línea del libro:
«Middle-class families are with other middle- class families, everybody at roughly the same income level and at a similar place in life.»
Si todas las familias son parecidas y dependen de las mismas economías (la misma empresa, el ejército, una central nuclear o el FBI), si todas las casas son iguales y tienen el mismo mantenimiento, problemas y fecha de vencimiento, si falta heterogeneidad, cualquier crisis que afecte a estos grupos será una estocada mortal.
Imagina un barrio nuevo con casas iguales. Mismas dimensiones, misma planta, mismos acabados, mismos precios. El perfil de personas que accede a ellas es idéntico. Sus vidas, espantosamente parecidas. Y eso supone un problema en menos de una generación.
Si todos los vecinos se parecen, tendrán hijos a la vez. Los niños necesitan escuelas. Luego necesitarán institutos. Luego, sus padres necesitarán asistencia para mayores. Y lo harán todos de golpe, en olas que dejan tras de sí colegios sobredimensionados abandonados, institutos ídem, servicios ídem.
Es la mejor forma de planificar una ciudad si se busca problemas en unas décadas.
Imagina este barrio dentro de unas pocas décadas, cuando todas las familias de todas las casas tengan que cambiar el tejado a la vez, cuando haya que reparar los kilómetros de calles todos a la vez, cuando todas las farolas necesiten el mismo mantenimiento, cuando todas las tuberías empiecen a fallar al mismo tiempo.
En USA está ocurriendo que los ayuntamientos no son capaces de mantener los servicios básicos, en parte por un modelo suburbano pero también debido a que hay ciudades que fueron construidas de una sola tacada. Y ahora toca mantener toda la ciudad. Y no hay dinero, porque no ha sido gradual.
1/ En 1973, un estudio del Centro Conjunto de Estudios Urbanos del Instituto Tecnológico de Massachusetts y la Universidad de Harvard concluía que, a pesar de «décadas de expansión de la vivienda sin precedentes», una de cada cinco familias (13,1 millones) vivían en «privación de vivienda», una forma nueva por aquel entonces de decir que el precio de la vivienda resultaba demasiado elevado.
Tradicionalmente, la privación de vivienda hacía referencia a su falta o a la tenencia de una vivienda que no cumplía los estándares mínimos de higiene y servicios. Desde 1973, se sumaba a la lista la vivienda que resultaba demasiado cara,
2/ formalmente, el estudio destaca «la parte excesiva de los ingresos que cada vez más familias pagan por una vivienda adecuada». Era la primera vez que se medía esta variable y resultó que era la más importante, muy por detrás de la falta de calidad de las casas.
Además, por primera vez, este estudio ponía sobre la mesa las aspiraciones de la clase media blanca (ahora no edulcorada considerada directamente racista o aporofóbica) al buscar barrio en función de los vecinos, y luego casa dentro de ese barrio
3/ «La variedad, a menudo citada por los residentes como deseable, significa aparentemente tener como vecino a un médico, o a un periodista, o a un tipo de la administración, siempre que comparta estilos y convicciones similares. Se consideraba amenaza vecinal la afluencia de una clase o grupo ajeno con normas "diferentes", o el deterioro de los servicios municipales. Un buen barrio, según la definición de uno de los encuestados, "«"no tiene bares ni autobuses"»
https://www.nytimes.com/1973/12/23/archives/measuring-the-dream-architecture.html
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⚠️ Entre 2000 y 2005, el propietario medio ganó más con la revalorización de la vivienda que la familia media en ingresos. ⚠️
Madre mía, qué burradas. Es que esto ni lo concibo.
Tras 2008, los inversores rentistas ganaban dinero de dos formas: la primera, mediante revalorización, dándose la paradoja de que cuantos más rentistas había más se revalorizaban las viviendas; y la segunda mediante un alquiler basado en algoritmos que prescindía de la parte humana tradicional, sustituyendo al casero de la puerta de al lado (con quien podías mantener una convesación) por un algoritmo de caja negra que te subía el alquiler al óptimo (el mayor beneficio, claro) y te auto-desaloja si te retrasas en los pagos.
CC @algorights
«La hipoteca a 50 años, totalmente respaldada por el gobierno federal, financiada a través de los bancos de inversión de Wall Street, reducirá los pagos mensuales lo suficiente como para permitir que estadounidenses desesperados de entre 20 y 30 años compren casas a estadounidenses desesperados de entre 70 y 80 años, todo ello mientras se mantienen los precios elevados y el sector financiero seguro»
Frasaca que cierra el capítulo 'La vivienda como inversión'.
Un tercio del libro digerido. ✅
SEGUNDA PARTE, LA VIVIENDA COMO REFUGIO
Empezamos con la tragedia de las regulaciones urbanas no por seguridad o salubridad, por techos altos y más luz, por más calidad en el hogar o mejores materiales; sino por "incompetencia burocrática". Bueno, y por temillas como el racismo.
Se estima que en 2021 hubiese sido ilegal construir el 34 % de los edificios de San Francisco, lo que incluiría el 54 % de las viviendas de la ciudad, debido no a deficiencias, higiene o calidad, sino a las normas de zonificación. Hablamos de 130 860 hogares con 310 000 personas residiendo en ellos.
El objetivo de estas leyes zonales fue «prohibir la construcción de viviendas que pudieran permitirse las minorías pobres», y por tanto los racializados.
Y que en 2016 hubiese sido ilegal construir el 40 % de los edificios de Nueva York debido a que son demasiado altos, tienen demasiados apartamentos o tienen demasiados negocios en función de unas normas de zonificación que cumplían entonces un siglo, incluido el tener demasiado poco parking (minimum lot). Tras un análisis de 43 000 edificios, la inmobiliaria Quantierra descubrió que 17 000 no podrían ser edificados
Corría el año 1916, el Titanic se acababa de hundir como aquel que dice y la Primera Guerra Mundial iba por la mitad de la partida.
Mientras tanto, en los Estados Racistas de América, la gloriosa, libre y elegida por Dios Berkeley (California) aprobaba la primera zona residencial exclusiva para familias. Vamos, el primer zoning residencial.
Por supuesto, residencial libre de negros, blackfree, no vaya a ser que un moreno compre la casa de al lado y devalúe la tuya.
Leemos sobre la USA actual y nos echamos las manos a la cabeza, pero el estado fallido nunca fue un acierto. Era todo un trampantojo.
¿Cómo se aseguraron los des-urbanistas para fragmentar la ciudad a mediados del siglo pasado? Fácil. En 1936, la FHA (Federal Housing Administration) prefería el uso único frente al uso mixto, se aseguró de que solo las zonas que adoptaban este principio pudiesen recibir ayudas. Las ciudades que no adoptaban las normas de zonificación de la FHA no podían ofrecer a sus residentes hipotecas a bajo coste.
15 años después se tuvo especial cuidado con señalar como "F" (no prestar dinero, impago probable) a los barrios de negros que vivían en viviendas baratas (en altura, claro). Y listo, los negros no pueden comprar ni renovar. ✅
No contentos con su racismo y aporofobia, implantaron sistemas de downzoning* hacia los 70, hasta el punto de que en los 2000 "el porcentaje de áreas residenciales sujetos a zoning unifamiliar rondaba entre el 70 % y el 90 %".
*Reducir la edificabilidad de la parcela, quicir, quitar metros cuadrados en altura; un factor de 1,5 significa que puedes construir 1,5 veces metros cuadrados útiles, tomando como base la parcela, piso y medio si es de linde a linde). O bien quitar usos. O ambos, porque eran imbéciles.
Si reduces la edificabilidad, todo está más lejos. Si reduces usos, todo está más lejos.
«La zonificación crea escasez [de vivienda] local, y la escasez crea desbordamientos [urbanos]» (dispersión urbana). Si el suelo está caro, ocurre un fenómeno funesto: «Los que han cruzado el puente levadizo hacia la propiedad de la vivienda se benefician económicamente de las políticas que suben el puente detrás de ellos, aumentando la escasez y, por tanto, el valor de su activo.»
Vecinos cada vez más pobres contra los vecinos que lo son todavía más.
@euklidiadas
"aunque se quiere que la vivienda sea asequible, también se quiere que la propiedad no se devalúe. Lo cual es un imposible. Si la vivienda es accesible, el precio es bajo."
Sospecho que esto no es exacto. Una cosa es no devaluarse, y otra cosa es crecer muy por encima de lo que crece un salario o el coste de la vida. Pongo de ejemplo simplón noticia reduccionista de un diario poco ejemplar: https://www.elespanol.com/invertia/observatorios/vivienda/20240502/precio-vivienda-aumento-espana-ultima-decada-puntos-salario-medio/852164992_0.html
Resumiendo mi opinión: derechos sociales básicos y fundamentales transformados en máximos sacacuartos: vivienda, educación, salud, alimentación, residencias de mayores... y el resto de la economía condicionada por esos agujeros negros que devoran buena parte de las posibilidades de consumo variado.
Hay que intervenir el mercado ya, aunque sólo sea para salvar el capitalismo ;o)
Si ahora el precio es 100, y 100 es mucho, la vivienda tiene que valer menos para ser adquirida. Digamos 90. 90 es menos de 100, y eso ya es una devaluación. Precios estáticos en un mercado inflado sigue teniendo el mismo problema, aunque no tan grave como que los precios no dejen de subir.
La vivienda tiene que perder valor para ser asequible, porque está demasiado alta.
@euklidiadas Si estoy de acuerdo contigo, pero igual llevo 25 años pensando lo mismo y la cosa no ha parado de subir. De algún modo es una burbuja tan atractiva que por ridículo que parezca no deja de atraer constantemente nuevos capitales con mayor capacidad de adquisición o dispuestos a pagar más aún por el mismo producto. Obviamente esto deja fuera de la ecuación a un número cada vez mayor de los usuarios naturales de la vivienda, que somos los humanos de a pie, pero eso parece no importarle mucho a nadie.
@euklidiadas Como la vivienda con su agüita corriente pa beber y lavarse, su enchufito para cargar el móvil, su armarito para tener al menos una muda que ponerse, etc, no deja de ser un bien de primerísima necesidad, la situación al final se traduce por ejemplo en precarización habitacional, (en vez de alquilar una casa alquilas una habitación, o el derecho a echar un saco de dormir en una esquina de la misma), en penalizaciones temporales y económicas (ya no vivo donde quiero ni donde necesito, sino donde me lo puedo pagar, y pago un peaje en tiempo y dinero para ir y volver todos los días por ejemplo de casa al trabajo -por no mencionar el coste ecológico-) etc, etc...
@euklidiadas puf! Demasiadas premisas mal planteadas, generalizaciones, liberalismo confundido con libertad... Desde el urbanismo y la planificación se puede ser resiliente, integrador y construir ciudades saludables. Desde el egoísmo de construir cada uno pensando en su ombligo nada de eso es posible.
@euklidiadas el modelo urbano de USA es una estafa piramidal a gran escala, basicamente es tan caro mantener los barrios que sale mas a cuenta comprar una casa nueva en un barrio nuevo, por eso al final las ciudades tienen unas dimensiones monstruosas por que sencillamente llega un punto que mantener una urbanización de casas unifamiliares es demasiado caro y nadie quiere vivir alli.
@RobertoBC Totalmente. Es una estafa a generaciones futuras que no podrán hacerse cargo del coste de amortización ni mantenimiento de las infraestructuras.
@euklidiadas no sólo a las futuras un viejo que compró una vivienda hace 50 años es probable que se vean en la calle por ser incapaces de pagar los gastos de mantenimiento ya que en USA la mayoría de viviendas van unidas a una asociación de propietarios que se hace cargo de el mantenimiento de las calles y esas cosas y las cuotas pueden ser tan altas como un alquiler.
@quetzatl @euklidiadas la casa de al lado, idéntica a la mía, vale ahora exactamente 100.000€ más que lo que les costó a mis padres la mía
@euklidiadas me recuerda mucho a hacia donde se está moviendo el mercado en España, donde cada vez se ven más ventas de nuda propiedad (y se las llevan todas los fondos de inversión, claro). Todavía recuerdo cuando intentaban vendernos las hipotecas a 50 años como una cosa buena...
@jumianr España está siguiendo muchos de los pasos de USA de mediados de siglo.
@euklidiadas la derecha española es como las series americanas de los 80-90, que llegaban tarde y mal dobladas, pero en el fondo son lo mismo
Las hipotecas a 50 y 60 años ya se estudiaron cuando gobernaba Aznar y España iba bien. En eso hemos sido pioneros.
@euklidiadas En una de esas "zonas residenciales exclusivas para familias" de Carolina del Norte está ambientada la serie de terror 'Them' (Little Marvin, 2021 - ) (donde ya sólo la historia real sin elementos sobrenaturales es terrorífica)
@euklidiadas Suma que los edificios no se planificarán a futuro y que las necesidades de accesibilidad serán muy diferentes cuando las familias crezcan y los primeros moradores se hagan mayores. Lo he visto en un pueblo en que cuando se construyó el barrio era joven y dinámico. Ahora los habitantes del barrio son mayores y aun siendo edificios de dos plantas no hay forma humana de poner un ascensor.
Totalmente de acuerdo. Yo siempre le digo a la gente "A lo mejor tienes suerte y no pierdes la vista, la cabeza o las piernas; pero ya te digo yo que en unas décadas caminar será como arrastrar un saco de arena en cada pierna, y un par más en la espalda. Ahora intenta bajar ese escalón". Y ya la gente como que entiende que va con ellos. El capacitismo ha hecho mucho daño.
@euklidiadas @quetzatl Yo tengo un referente en accesibilidad urbana que sabe de esto muchísimo: Paco Narváez. Juntos aprendimos mucho a principios de los 90 cuando Barcelona se preparaba para las olimpiadas. Era y es un tipo práctico que decía que la mejor accesibilidad es la de fábrica y la que el usuario que no la necesita no sabe que la está utilizando. La aplicó a los autobuses de Barcelona.
@quetzatl @euklidiadas Santas palabras! Efectivamente es así en todo. Suele ser más caro adaptar que construir directamente accesible.
O sea que básicamente se aplicó algo así como el darwinismo social, ¿no?
Sí, con algunas particularidades, como que la unidad mínima es el edificio o parcela. Las especies pueden mutar y 'moverse' de un lado a otro, pero no 'desplazarse'. Es decir, un edificio no puede moverse a otra manzana, pero su tipo de edificio puede ser replicado.
El crecimiento orgánico se optimiza con el tiempo y hace mejor frente a crisis.
@euklidiadas Hola, súper interesante lo que explicas... ¿por modelo residencial estático te refieres a los barrios con casas iguales y/o a las zonas de las ciudades a las que se le otorga una ley de protección?
@pillan A las que son construidas de golpe, todas a la vez y generalmente idénticas. Puede haber residencial en altura, pero en USA suelen ser unifamiliares.
Aquí en España también copiamos ese modelo de dar a un promotor un solar entero, en lugar de que cada edificio sea diferente. El resultado es más aburrido, más pobre, y menos resistente.
El crecimiento orgánico urbano tradicional es antifrágil, es decir, mejora ante situaciones de estrés en lugar de romperse. Esto no ocurre en el modelo urbano pre-planificado, como el que actualmente se da en muchas partes del mundo (sigue)