Voy a jugar a pegar aquí las notas que voy tomando de 'Escaping the housing trap, the Strong Towns response to the housing crisis'
Empezando con cuál es la crisis actual: la inasequibilidad de la vivienda o falta de vivienda asequible.
😬 Según U.S. Bureau of Census en 2022, la mitad de los estadounidenses dedicaban el 30 % de sus ingresos al alquiler.
Uno de cada siete niños nacidos entre 1998 y 2000 en las grandes ciudades estadounidenses han experimentado al menos un desahucio entre los 0 y 15 años, producido por la incapacidad de sus padres de hacer frente al alquiler.
Cuando la sociedad conversa sobre la crisis de la vivienda, con frecuencia se tienen diálogos disfuncionales y absurdos porque, aunque se quiere que la vivienda sea asequible, también se quiere que la propiedad no se devalúe. Lo cual es un imposible. Si la vivienda es accesible, el precio es bajo.
Pero en Estados Unidos, la sociedad está dividida. El 43 % de los estadounidenses quieren que los precios de las viviendas de su entorno aumenten, mientras que el 41 % quieren verlos bajar.
«Somos la primera cultura que se encuentra con que tiene una falta crónica de vivienda»
Hace un siglo, algo como la 'falta de vivienda' no tendría sentido. Compras los ladrillos y construyes. Sin embargo, hemos construido un marco normativo tan estricto que, por un lado, no permitimos la auto-edificación; y, por otro, no permitimos la construcción de vivienda asequible. El resultado es que la vivienda se ha convertido en un lujo.
Las ciudades han crecido históricamente mediante un efecto de disco de Petri (Petri-dish effect), orgánicamente desde un núcleo cada vez más valioso a medida que más periferia lo convertía en lugar de paso hacia otros lugares.
Decimos 'valor' y pensamos en 'dinero', pero ese valor no es únicamente económico, y tradicionalmente es relativamente nuevo.
Desde que tenemos registros fiables, podemos atribuir un valor monetario a ese 'valioso', aunque este patrón existía mucho antes de la invención de la moneda, el nacimiento del capitalismo y la ligadura entre el valor del suelo y la fiscalidad.
Cabe destacar que en USA este modelo ya no es tan válido, dado que las ciudades no son céntricas, y a veces ni siquiera son policéntricas, y de 'urbe' tienen poco. Se trata de extensiones residenciales sin centro que se extienden de horizonte a horizonte, y donde 'lo más caro' es 'todas partes a la vez'.
El crecimiento orgánico urbano tradicional es antifrágil, es decir, mejora ante situaciones de estrés en lugar de romperse. Esto no ocurre en el modelo urbano pre-planificado, como el que actualmente se da en muchas partes del mundo (sigue)
En 1948, el promotor J.C. Nichols reformuló el urbanismo americano actual. Este no cometería el "error del pasado" de permitir que la ciudad creciese de forma orgánica, sino que confiaría el desarrollo a un modelo que tituló 'Planificar para permanecer' (planning for permanence). En un discurso con tonos belicistas que abría con un «somos los hombres que lidearán el ataque [contra el urbanismo orgánico]», imaginó una forma de construir de forma que los vecindarios fuesen construidos de una tacada y en su estado final, entregando de forma instantánea su promesa última, un modelo residencial estático.
Diseñó el fracaso actual.
Cuando una ciudad crece de forma incremental, un barrio madura a través de un proceso que incluye el declive y la reurbanización. Esto es una característica, no un defecto, pero Nichols lo describió como una "tragedia". Nichols fue uno de los fieras que diseñaron la implementación de la zonificación.
En la práctica, el zoning que regulaba los diferentes «usos no deseados» implicaba dejar fuera a determinado tipo de personas. Los primeros códigos de zonificación dejaban explícitamente fuera a personas pobres, minorías raciales e inmigrantes
La Asociación Nacional de Protección frente al fuego publicó en 1913 el Código de Salidas de Edificios (Buildings Exits Code), reformándolo nuevamente en 1927. Esta asociación estaba formada por múltiples compañías aseguradoras, un fabricante de tuberías y unos pocos instaladores de rociadores de agua (sprinkler).
Me han hecho una pregunta directa muy interesante. "¿Por qué las ciudades planificadas son menos resilientes que el crecimiento orgánico?". Veamos esta línea del libro:
«Middle-class families are with other middle- class families, everybody at roughly the same income level and at a similar place in life.»
Si todas las familias son parecidas y dependen de las mismas economías (la misma empresa, el ejército, una central nuclear o el FBI), si todas las casas son iguales y tienen el mismo mantenimiento, problemas y fecha de vencimiento, si falta heterogeneidad, cualquier crisis que afecte a estos grupos será una estocada mortal.
Imagina un barrio nuevo con casas iguales. Mismas dimensiones, misma planta, mismos acabados, mismos precios. El perfil de personas que accede a ellas es idéntico. Sus vidas, espantosamente parecidas. Y eso supone un problema en menos de una generación.
Si todos los vecinos se parecen, tendrán hijos a la vez. Los niños necesitan escuelas. Luego necesitarán institutos. Luego, sus padres necesitarán asistencia para mayores. Y lo harán todos de golpe, en olas que dejan tras de sí colegios sobredimensionados abandonados, institutos ídem, servicios ídem.
Es la mejor forma de planificar una ciudad si se busca problemas en unas décadas.
Imagina este barrio dentro de unas pocas décadas, cuando todas las familias de todas las casas tengan que cambiar el tejado a la vez, cuando haya que reparar los kilómetros de calles todos a la vez, cuando todas las farolas necesiten el mismo mantenimiento, cuando todas las tuberías empiecen a fallar al mismo tiempo.
En USA está ocurriendo que los ayuntamientos no son capaces de mantener los servicios básicos, en parte por un modelo suburbano pero también debido a que hay ciudades que fueron construidas de una sola tacada. Y ahora toca mantener toda la ciudad. Y no hay dinero, porque no ha sido gradual.
1/ En 1973, un estudio del Centro Conjunto de Estudios Urbanos del Instituto Tecnológico de Massachusetts y la Universidad de Harvard concluía que, a pesar de «décadas de expansión de la vivienda sin precedentes», una de cada cinco familias (13,1 millones) vivían en «privación de vivienda», una forma nueva por aquel entonces de decir que el precio de la vivienda resultaba demasiado elevado.
Tradicionalmente, la privación de vivienda hacía referencia a su falta o a la tenencia de una vivienda que no cumplía los estándares mínimos de higiene y servicios. Desde 1973, se sumaba a la lista la vivienda que resultaba demasiado cara,
2/ formalmente, el estudio destaca «la parte excesiva de los ingresos que cada vez más familias pagan por una vivienda adecuada». Era la primera vez que se medía esta variable y resultó que era la más importante, muy por detrás de la falta de calidad de las casas.
Además, por primera vez, este estudio ponía sobre la mesa las aspiraciones de la clase media blanca (ahora no edulcorada considerada directamente racista o aporofóbica) al buscar barrio en función de los vecinos, y luego casa dentro de ese barrio
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⚠️ Entre 2000 y 2005, el propietario medio ganó más con la revalorización de la vivienda que la familia media en ingresos. ⚠️
Madre mía, qué burradas. Es que esto ni lo concibo.
Tras 2008, los inversores rentistas ganaban dinero de dos formas: la primera, mediante revalorización, dándose la paradoja de que cuantos más rentistas había más se revalorizaban las viviendas; y la segunda mediante un alquiler basado en algoritmos que prescindía de la parte humana tradicional, sustituyendo al casero de la puerta de al lado (con quien podías mantener una convesación) por un algoritmo de caja negra que te subía el alquiler al óptimo (el mayor beneficio, claro) y te auto-desaloja si te retrasas en los pagos.
CC @algorights
«La hipoteca a 50 años, totalmente respaldada por el gobierno federal, financiada a través de los bancos de inversión de Wall Street, reducirá los pagos mensuales lo suficiente como para permitir que estadounidenses desesperados de entre 20 y 30 años compren casas a estadounidenses desesperados de entre 70 y 80 años, todo ello mientras se mantienen los precios elevados y el sector financiero seguro»
Frasaca que cierra el capítulo 'La vivienda como inversión'.
Un tercio del libro digerido. ✅
SEGUNDA PARTE, LA VIVIENDA COMO REFUGIO
Empezamos con la tragedia de las regulaciones urbanas no por seguridad o salubridad, por techos altos y más luz, por más calidad en el hogar o mejores materiales; sino por "incompetencia burocrática". Bueno, y por temillas como el racismo.
Se estima que en 2021 hubiese sido ilegal construir el 34 % de los edificios de San Francisco, lo que incluiría el 54 % de las viviendas de la ciudad, debido no a deficiencias, higiene o calidad, sino a las normas de zonificación. Hablamos de 130 860 hogares con 310 000 personas residiendo en ellos.
El objetivo de estas leyes zonales fue «prohibir la construcción de viviendas que pudieran permitirse las minorías pobres», y por tanto los racializados.
Y que en 2016 hubiese sido ilegal construir el 40 % de los edificios de Nueva York debido a que son demasiado altos, tienen demasiados apartamentos o tienen demasiados negocios en función de unas normas de zonificación que cumplían entonces un siglo, incluido el tener demasiado poco parking (minimum lot). Tras un análisis de 43 000 edificios, la inmobiliaria Quantierra descubrió que 17 000 no podrían ser edificados
Corría el año 1916, el Titanic se acababa de hundir como aquel que dice y la Primera Guerra Mundial iba por la mitad de la partida.
Mientras tanto, en los Estados Racistas de América, la gloriosa, libre y elegida por Dios Berkeley (California) aprobaba la primera zona residencial exclusiva para familias. Vamos, el primer zoning residencial.
Por supuesto, residencial libre de negros, blackfree, no vaya a ser que un moreno compre la casa de al lado y devalúe la tuya.
Leemos sobre la USA actual y nos echamos las manos a la cabeza, pero el estado fallido nunca fue un acierto. Era todo un trampantojo.
¿Cómo se aseguraron los des-urbanistas para fragmentar la ciudad a mediados del siglo pasado? Fácil. En 1936, la FHA (Federal Housing Administration) prefería el uso único frente al uso mixto, se aseguró de que solo las zonas que adoptaban este principio pudiesen recibir ayudas. Las ciudades que no adoptaban las normas de zonificación de la FHA no podían ofrecer a sus residentes hipotecas a bajo coste.
15 años después se tuvo especial cuidado con señalar como "F" (no prestar dinero, impago probable) a los barrios de negros que vivían en viviendas baratas (en altura, claro). Y listo, los negros no pueden comprar ni renovar. ✅
No contentos con su racismo y aporofobia, implantaron sistemas de downzoning* hacia los 70, hasta el punto de que en los 2000 "el porcentaje de áreas residenciales sujetos a zoning unifamiliar rondaba entre el 70 % y el 90 %".
*Reducir la edificabilidad de la parcela, quicir, quitar metros cuadrados en altura; un factor de 1,5 significa que puedes construir 1,5 veces metros cuadrados útiles, tomando como base la parcela, piso y medio si es de linde a linde). O bien quitar usos. O ambos, porque eran imbéciles.
Si reduces la edificabilidad, todo está más lejos. Si reduces usos, todo está más lejos.
«La zonificación crea escasez [de vivienda] local, y la escasez crea desbordamientos [urbanos]» (dispersión urbana). Si el suelo está caro, ocurre un fenómeno funesto: «Los que han cruzado el puente levadizo hacia la propiedad de la vivienda se benefician económicamente de las políticas que suben el puente detrás de ellos, aumentando la escasez y, por tanto, el valor de su activo.»
Vecinos cada vez más pobres contra los vecinos que lo son todavía más.
Y es exactamente así, en mitad de un marco regulatorio negligente, nace el NIMBY (no en mi patio trasero). La mejor explicación a este fenómeno que he encontrado:
Los NIMBY "son los beneficiarios y defensores de un sistema normativo diseñado para que la vivienda siga siendo escasa e inasequible y, por tanto, para recompensar económicamente a quienes ya la poseen."
Paradójicamente, el NIMBYsta adopta una actitud 100 % egoísta desde el punto de vista económico pero se autopercibe como el salvador de un barrio que nunca le ha nombrado líder. Los autores llaman a esto #disonancia
- Puede resultar contraintuitivo, pero «limitarla densidad de coches es uno de los motores de la reducción de densidad urbana derivada del zoning». La gente quiere menos tráfico cerca, así que se va lejos. Y como se va lejos, necesita coche. Todo estúpidamente racional.
- En las reuniones sobre urbanismo, «la gente que tiende a hablar es, en general, más mayor, más blanca y más rica que la población general. Los jubilados están sobrerrepresentados». Nada nuevo bajo el Sol [dijo el heterosexual blanco sin problemas de dinero]. > Para una perspectiva más feminista, buscad Punt 6 https://www.punt6.org/es/es-punt-6/
«Dos políticas en particular, la zonificación exclusiva de viviendas unifamiliares y los aparcamientos mínimos obligatorios, están ahora en el punto de mira de un número cada vez mayor de ciudades y pueblos» Se han dado cuenta de que les afecta negativamente a todo, presupuestos municipales incluidos. No hay quien asuma el coste de la dispersión.
- La tasa de viviendas no ocupadas (pero puestas a la venta) reduce el valor del suelo, lo que puede actuar como un mecanismo de entrada a la compra para personas de rentas bajas. Hay una relación entre esta tasa y el valor de los alquileres. A menos viviendas no ocupadas, más altos.
En EEUU se define 'vivienda asequible' como aquella que cuesta menos del 30% de los ingresos de un hogar en concepto de alquiler.
https://welcometocup.org/assets/images/What_Is_Affordable_Housing_Guidebook_Spanish.pdf
Mientras, en Europa Eurostat define la tasa de sobreesfuerzo del gasto en vivienda como la proporción de la población que vive en hogares que gastan
el 40% o más de su renta disponible equivalente en vivienda.
https://data.europa.eu/data/datasets/o8o5zdalo7wogo78gooqsw?locale=es
Cuando se dan cheques para la compra de la vivienda, que es un bien escaso con una enorme demanda, sus precios no hacen sino subir.
«The bigger problem with vouchers is that the program is a demand-side subsidy. As a rule, if you subsidize the supply of something, you will get more of it, and that will tend to push the price down. On the other hand, if you subsidize the consumption of something whose supply is constrained and cannot grow, such as rental housing, you may push market prices up. This is similar to the upward effect of down payment assistance programs or low interest rates on home prices.»
«Vivienda social» es un término deliberadamente amplio para referirse a las viviendas sin ánimo de lucro construidas y/o gestionadas por el gobierno.
En Viena, el 62 % de los residentes viven en viviendas sociales. Dos de cada tres. Viena, la ciudad comunista.
TERCERA PARTE. UN SISTEMA QUE PRODUCE SOLUCIONES
Los autores en este punto intentan por todos los medios dejar claro que no existe 'una' solución a ningún problema urbano. Las ciudades son entes complejos que cambian con el tiempo. Lo que vale hoy en un barrio no tiene que funcionar en otro, o mañana en el mismo.
Hablan de alejarnos de la perspectiva de localizar problemas que solucionar, y trabajar por crear ciudades que funcionen como sistemas capaces de aportar soluciones.
En este escenario, es imperativo dejar que la ciudadanía ayude a co-crear la ciudad. El urbanismo 'de arriba a abajo' no funcionará jamás.
Los autores insisten en que cualquier ciudad que trate de evitar el cambio urbano, como ocurre con el zoning o los NIMBYs está destinada al fracaso. Resulta imperativo permitir que se realicen cambios de forma que, si alguien vuelve a un barrio tras varias décadas, sea capaz de reconocer que ha cambiado, pero que sigue siendo el mismo.
Y sí, estamos hablando de permitir que viviendas unifamiliares den paso a duplex y tríplexes, que se realicen técnicas de infill o relleno de la maya urbana, y no haya oposición a construir condos.
El estatismo mata la ciudad.
Necesitamos ciudades que permitan que los "barrios" (ejem, dormitorios) residenciales admitan tiendas, hoteles, restaurantes. En las que sea posible pintar la casa de forma distinta a la de tus vecinos. Barrios vivos, cambiantes, dinámicos en el tiempo. No, no estás obligado a cambiar, pero puedes hacerlo, y eso hace que el urbanismo esté vivo.
Si las normas urbanísticas son demasiado rígidas, se ahoga la creatividad urbana hasta el punto de que no tienes una ciudad, tienes un residencial clónico en el que la expresión individual es suprimida. Es paradójico que USA enarbole un discurso individualista siendo el más normalizado.
@euklidiadas me recuerda mucho a hacia donde se está moviendo el mercado en España, donde cada vez se ven más ventas de nuda propiedad (y se las llevan todas los fondos de inversión, claro). Todavía recuerdo cuando intentaban vendernos las hipotecas a 50 años como una cosa buena...
@jumianr España está siguiendo muchos de los pasos de USA de mediados de siglo.
@euklidiadas la derecha española es como las series americanas de los 80-90, que llegaban tarde y mal dobladas, pero en el fondo son lo mismo
Las hipotecas a 50 y 60 años ya se estudiaron cuando gobernaba Aznar y España iba bien. En eso hemos sido pioneros.
@euklidiadas En una de esas "zonas residenciales exclusivas para familias" de Carolina del Norte está ambientada la serie de terror 'Them' (Little Marvin, 2021 - ) (donde ya sólo la historia real sin elementos sobrenaturales es terrorífica)
@euklidiadas me está encantando tu análisis, gracias por compartir.
@atighrada A ti por leer. =)
3/ «La variedad, a menudo citada por los residentes como deseable, significa aparentemente tener como vecino a un médico, o a un periodista, o a un tipo de la administración, siempre que comparta estilos y convicciones similares. Se consideraba amenaza vecinal la afluencia de una clase o grupo ajeno con normas "diferentes", o el deterioro de los servicios municipales. Un buen barrio, según la definición de uno de los encuestados, "«"no tiene bares ni autobuses"»
https://www.nytimes.com/1977/03/04/archives/high-cost-of-family-homes-called-new-form-of-housing-deprivation.html
https://www.nytimes.com/1973/12/23/archives/measuring-the-dream-architecture.html